Din nou despre încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune

de Dumitru DOBREV

 

Update la articolul Cum a favorizat legiuitorul mioritic „băieţii deştepţi” din imobiliare

Criticam în postarea din decembrie articolul 658 din Noul Cod civil cu următorul conţinut: „încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Tot astfel, aceste spaţii comune se pot înstrăina sau greva de sarcini cu aceeaşi majoritate de două treimi”.  Alineatul (3) al aceluiaşi articol dispune că aceia dintre proprietari care s-au opus la înstrăinarea sau la ipotecarea spaţiilor comune au dreptul la o despăgubire justă pe cale convenţională sau pe cale judecătorească, în caz de conflict.

Primăria Braşov (Municipiul Braşov prin primar, pentru rigoriştii dreptului administrativ) a ridicat în faţa Tribunalului Braşov, într-un litigiu avînd ca obiect emiterea autorizaţiei de construcţie pentru mansardarea terasei unui bloc, excepţia de neconstituţionalitate a art. 45 din Legea nr. 7/1996 completată cu cele 4 alineate de mai jos, prin Legea nr. 170/2010 :

„(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea  şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(4) În acest caz, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevăzute la alin.(3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.
(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.”

Scormonind pe cdep.ro, am aflat şi numele iniţiatorilor – doi deputaţi PDL, Gabriel Andronache şi Daniel Buda. Senatul a respins-o, dar nefiind cameră decizională, proiectul de modificare al art. 45 din Legea nr. 7/1996 a trecut în Camera Deputaţilor.

Iată câteva detalii despre cei doi parlamentari:

http://www.cotidianul.ro/ce-rol-a-avut-daniel-buda-in-afacerea-tower-140420/


http://www.adevarul.ro/locale/brasov/Avocati_pe_usa_din_dos_0_403159788.html#

Recent, Curtea Constituţională, prin decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011, publicată în M.Of. nr. 24 din 12.01.2011, a declarat neconstituţionale alineatele 3-6 ale art. 45 din Legea nr. 7/1996 cu următoarea motivare:

„Curtea constată că, prin adoptarea Legii nr.170/2010, art.45 alin.(3) din Legea nr.7/1996 are o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietăţii forţate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obişnuită, iar înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin.(2) al art.45, potrivit cărora dreptul de proprietate comună forţată asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.
Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietăţii forţate odată cu bunul principal, art.45 din Legea nr.7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părţi din coproprietatea forţată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea constată  că regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată nu poate fi schimbat decât cu consimţământul tuturor proprietarilor din clădire.
Aşa fiind, Curtea constată  că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art.44 din Constituţie.
În argumentarea necesităţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr.170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut  şi armonizarea reglementării criticate cu prevederile art.658 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil.
Curtea constată  că, chiar dacă reglementarea art.45 din Legea nr.7/1996 este identică cu cea din art.658 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului,  şi anume dreptul de proprietate. Totodată, Curtea constată  că prin completarea art.45 din Legea nr.7/1996 de către Legea nr.170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr.7/1996, care are un alt obiect de reglementare,  şi anume  „cadastru  şi publicitate imobiliară”, ci doar posibilitatea asociaţiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze art.39 din Legea nr.230/2007, având în vedere destinaţia părţilor comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrăina unele părţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia respectivă şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilităţilor comune.
Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii forţate, fără consimţământul tuturor proprietarilor.
Pentru toate aceste considerente, Curtea constată  că prevederile art.45 alin.(3)-(6) din Legea nr.7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art.44 alin.(1), (2) şi (3), precum şi ale art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.”

Mai mult, Curtea respinge argumentarea susţinătorilor acestui text, afirmînd că preluarea lui ad litteram în art. 658 din Noul cod civil nu constituie un argument în favoarea constituţionalităţii acestuia. A bon entendeur, salut…!

Ceea ce mi-a făcut cu adevărat o proastă impresie (m-aş fi aşteptat poate de la domnul Predescu) a fost opinia separată a doamnei judecător Iulia Motoc. În general opiniile separate la Curtea Constituţională sunt nişte bijuterii de argumentaţie juridică (îmi aduc aminte din stagiatură cu cîtă delectare citeam opiniile separate ale domnului judecător Koszokar Gabor – Mais où sont les neiges d’antan? ), însă motivarea doamnei Motoc nu excelează la capitolul argumentaţie logico-juridică. Iată un pseudoargument de drept comparat: „De altfel, legislaţia română preia în ceea ce priveşte regimul juridic al coproprietăţii, inclusiv al dreptului de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil, dispoziţiile prevăzute de Legea nr.10/1965 din Franţa, care reglementează acelaşi domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Version consolidée au 16 mars 2011). Art.26 al legii franceze conţine dispoziţii similare cu cele ale legislaţiei române criticate pentru raţiunile invocate mai sus.

Cu alte cuvinte, dacă şi alte naţii au prevederi similare, înseamnă că textul criticat este constituţional. Bravos, naţiune… Halal să-ţi fie!

Însă cu adevărat criticabil este faptul că doamna judecător, în pană de argumente, dezinformează:

Iată textul original al legii franceze:

DOUBLE MAJORITE DE L’ARTICLE 26

Article 26
Modifié par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 art. 15 2° (JORF 7 mars 2007).

Sont prises à la majorité des membres du syndicat (1) représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25 ;
d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante.
MODIFICATION DE PARTIES PRIVATIVES ET CONSENTEMENT DU COPROPRIETAIRE
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
CONDITIONS D’UNANIMITE
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

(…)

Article 26-3
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 9° (JORF 14 décembre 2000).

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville.”
Art. 25 lit. d are următorul conţinut :
„Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté .”
Or, rezultă din coroborarea textelor că legea franceză distinge între ipoteze neprevăzute în textul românesc şi cere majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor ce votează în adunarea generală a asociaţiei numai pentru înstrăinarea sau grevarea acelor porţiuni din coproprietatea forţată şi perpetuă a căror conservare nu e necesară raportat la destinaţia imobilului.
În dreptul francez, destinaţia imobilului e definită astfel (2) : « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, le caractère physique de la destination de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».
Întrucît se pune în discuţie „caracterul fizic al imobilului” rezultă că cele multe din elementele ce compun spaţiile comune aflate în coproprietate forţată şi perpetuă nu ar putea fi înstrăinate cu majoritate de două treimi, ci cu unanimitate, potrivit par. 3 al art. 26 din legea sus-citată.
În fine, ca să revenim la ale noastre, vestea bună e că articolului 658 din noul Cod Civil i-a pus gînd rău Curtea Constituţională. La mai multe astfel de tresăriri de orgoliu juridic din partea Curţii!

_________________________________

(1)   Syndicat este denumirea asociaţiei de proprietari în legislaţia locativă franceză.

(2)  Pentru o definiţie legală a conceptului de destinaţie a imobilului a se vedea: l’exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965 : https://sites.google.com/site/ladestinationdelimmeuble/

Reclame

3 comentarii

Din categoria articole de specialitate, Decizii comentate

3 răspunsuri la „Din nou despre încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune

  1. Pingback: Articolele 650-658 din Noul Cod Civil sau Cum a favorizat legiuitorul mioritic „băieţii deştepţi” din imobiliare | Dumitru Dobrev. Advocat în Micu' Stambul.

  2. Avocat Corina

    Discutiile de aici sunt de domeniul dreptului constititutional si nu al dreptului civil. Este o mare confuzie. Problema era daca se incalca sau nu articolul 44 referitor la dreptul de proprietate. Argumentele de drept comparat sunt extrem de valabile. Per a contrario, ar insemna ca francezii incalca de vreo 50 de ani dreptul la proprietate si nu exista nicio sesizare la CEDO in acest sens. Eu cred ca Iulia Motoc este singura care stie drepturile omului din CCR si priveste dreptul la proprietate din aceasta perspectiva.
    Comparatia cu Ion Predescu nu are nicio legatura acesta nu ar putea sa traduca din franceza niciun rand si in plus conservator cum este nu vrea sa schimbe nimic.
    Opinia separata se refera la echilibru care trebuie exista intre apararea dreptului de proprietate a coproprietarilor si abuzurile care pot aparea din cauza opozitiei unuia dintre ei. Este un argument extrem de logic.
    Ce se intampla in practica cu ” rechini imobiliari „este regretabil dar tine proasta functionare a statului de drept. Nu printr-o legislatie invechita se schimba lucrurile.
    La fel se poate reglementa si problema pe care francezii o adreseaza in 26 alin 3 din legea lor unde cer unamitatea.
    Marea profesor Corneliu Barsan o considera pe Iulia Motoc unul dintre cei mai calificati experti internationali in domeniul drepturilor omului. www. iuliamotoc.references. Sau poate nici el nu stie ce vorbeste.

  3. Simona

    Domnilor,nu am inteles nimic din toate frantzuzismele folosite in articol. Pana la urma,asa pe intelesul oricui, spatiul comun poate fi ocupat depasind cota parte a fiecaruia.
    Subsolul tehnic poate fi ocupat de presedintele asociatiei,cu argumentatia ca el a fost primul proprietar de apartament in bloc?

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s